یک کارشناس عمران و حقوق ثبتی معتقد است در حال حاضر بازار مسکن نه تنها در خراسان رضوی بلکه در ایران با یک رکود عظیم روبرو است.
بازار نامتعادل مسکن گویی در تمام ایران ناموزون حرکت میکند. این را یک کارشناس مسائل مربوط به مسکن در خراسان رضوی در پاسخ به سوالات تیتر کوتاه در مورد وضعیت خرید مسکن و اجاره‌بها در این بخش می‌گوید. او معتقد است وجود زمین‌های قیمت مناسب می‌تواند بهترین راه برون رفت از بی‌خانمانی مردم باشد تا خانه‌دار شدن برای مردم به‌خصوص جوان‌ترها دیگر یک رویا نباشد.
علی رسولی کارشناس امور مسکن درباره چرایی بالا بودن قیمت مسکن با توجه به جاذبه‌های توریستی و زیارتی بودن شهر مشهد و تمایل به خریدمسکن از سایر استانها و شهرستان‌ها در پاسخ به تیتر کوتاه گفت : به دلیل تمایل شدید و هجوم مردم سایر شهرستان‌های استانهای دیگر برای خرید مسکن در مشهد، قیمت مسکن در مشهد بالاست .همچنین به دلیل گرانی های افسار گسیخته موجود و عدم وجود یک آینده روشن برای سرمایه گذاری در امرمسکن ،عملا ساخت وساز در این مقطع زمانی اقتصادی نبوده و چون سایر بازارها نظیربازار سکه وطلا وخودرونسبت به بازار زمین نوسان بیشتری دارد کسانیکه اندوخته ای دارند برای پیشگیری از سقوط ارزش آن صرفا به خرید زمین روی خواهند آورد .
لذا با این وضعیت حداقل تا پایان انتخابات مجلس و استقرار نمایندگاه وتعیین سمت وسوی سیاست دولت برای بازار مسکن ، برای تولید مسکن آینده روشنی متصور نیست ورکود حاکم کماکان حکم فرما خواهد بود.
علی رسولی افزود :در حال حاضر بازار مسکن نه تنها در خراسان رضوی بلکه درسایر استانها نیز با یک رکود بی سابقه روبرو ست . این رکود متاثر ازوضعیت جاری کشور بوده ومسائل سیاسی در این رکود بی‌تأثیر نیست . احتمال می‌دهم که بعد از انتخابات مجلس و تعیین تکلیف مسیر سرمایه‌گذاری در مسکن، تحولی در وضعیت موجود به وجود بیاید ولی در حال حاضر ااین رکود حکمفرما بوده و در عمل سرمایه گذاری روی مسائل مربوط به مسکن در این مقطع یک ریسک بزرگ است.از طرفی بنا به دلایل عدیده اقتصادی ،چون مصرف کننده قدرت خرید ندارد لذامجبور به اجاره نشینی است . به دلیل افزایش تقاضای اجاره نسبت به میزان تولید مسکن ،اجاره مسکن هم افزایش می یابد.
سرمایه‌گذاری برای مسکن از ناحیه بانکهای دولتی و ترغیب بانکهای خصوصی برای رقابت با بانکهای دولتی در امر تولید مسکن ،یکی دیگر از راه‌های برون رفت از این مشکل است
رسولی تصریح کرد: یکی از راهکارهای تامین مسکن علل خصوص برای جوانان که آینده کشور در گرو آرامش خیال آن ها از نظر تامین مسکن است ،استفاده از زمین‌های با قیمت مناسب می باشد . یکی از عواملی که در قیمت تمام شده مسکن بیشترین تاثیر را دارد ، بهای زمینی است که در همان انتدا باید بصورت یک جا پرداخت شود. طبیعی است که سرمایه گذار بابت هزینه ای که میکند تا زمان باز دریافت آن ، انتظار یک سود منطقی که با شرایط اقتصادی جاری کشور توازن داشته باشد را نیز دارد تا بتواند چرخه تولید را مجدداً شروع کند.
اگر سیاست گذاری دولت بگونه ای باشد که زمین مورد نیاز کسانی که به امر ساخت وسازاشتغال دارند تامین و با تسهیل پرداخت وامهای طویل المدت با سود منطقی و معقول به خریداران مسکن ،بطوری که توان باز پرداخت آن را داشته باشند مثل اکثرکشورهایی که سودی در حد ۵تا۸ درصد تعیین میکنند نه مثل کشور ما که اعلام شده ۱۸درصد ولی عملا به ۲۰درصد میرسد ،می توان به مشکل مسکن سروسامان داد .
وی که خود نظارت و اجرای پروژه‌های ساختمانی را هم در کارنامه‌اش دارد اظهار کرد :سرمایه‌گذاری برای مسکن از ناحیه بانک های دولتی و ترغیب بانکهای خصوصی برای رقابت با بانکهای دولتی در امر تولید مسکن ،یکی دیگر از راه‌های برون رفت از این مشکل است .البته این امر مستلزم یک برنامه راهبردی طولانی مدت و دقیق با نظارت مستمر ومستقیم از ناحیه دولت است .زمانی که نمودار تولید و مصرف مسکن به یک نقطه مشترک می رسند طبیعی است که مراوده های تولید ومصرف به تعادل رسیده و قیمت واقعی مسکن تعیین می شود .واگر هریک از تولید کنندگان مسکن ازاین نقطه اشتراک تبعیت نکند به خودی خود از گردونه تولید خارج خواهد شد. راهکار دیگر می تواند این باشد که دولت می‌تواند از شهرک‌های اقماری «همان شهرهایی که به منظور جذب سرریز جمعیت کلان شهر ها ساخته می‌شوند» در اطراف مشهد یا شهرهای بزرگ دیگر برای ساخت مسکن متقاضیان استفاده کند .
البته ترغیب حضورو سکونت در چنین شهرک هایی مستلزم تامین زیرساخت‌های اساسی نظیر امکانات اموزشی ، فرهنگی ،بهداشتی و درمانی ،امنیتی و بخصوص راه‌های ارتباطی سریع وارزان به مرکز استان یا شهرهای بزرگ می باشد .از این طریق هم می توان برای خانه‌دار شدن مردم ، بخصوص جوانان فرصت خانه دارشدن را فراهم نمود.
به طور مثال اگر قطار شهری مسیر گلبهار- مشهد ویا بینالود- مشهد راه اندازی شود و دسترسی مردم به مرکز شهر مشهدتسهیل گردد .عملی که اکنون بین تهران وکرج اتفاق می افتد ،طبیعی است آن دسته از مردمی که توان پرداخت اجاره در مشهد را ندارند برای سکونت به این شهرکها خواهند رفت .باز هم تاکید می‌کنم ابتدا باید زیرساخت‌های لازم تامین شود تا برای مردم انگیزه ای برای سکونت در انجا وجودداشته باشند. تامین زیر ساختهای لازم از وظایف حکومت است .یک زندگی آرام و بی دغدغه حق مسلم هر فرد ایرانی است .دغدغه تامین اجاره بهای مسکن یکی از بزگترین دغدغه های جوانان این مرزو بوم است که سایر مسایل اجتماعی دیگر بخصوص ازدواج و تشکیل خانواده وفرزند آوری را تحت الشعاع خود قرار داده است .
ترغیب حضورو سکونت در شهرک های اقماری مستلزم تامین زیرساخت‌های اساسی نظیر امکانات اموزشی ، فرهنگی ،بهداشتی و درمانی ،امنیتی و بخصوص راه‌های ارتباطی سریع وارزان به مرکز استان یا شهرهای بزرگ می باشد
وی که عضو نظام مهندسی خراسان رضوی هم هست تصریح کرد:مشکل مسکن همیشه یکی از معضلاتی است که در کشور ما ایران عزیزوجود دارد چرا که در شهرهایی نظیر مشهد که بخش عمده ای ازآن اراضی موقوفه است . با بورس بازی زمین روبرو هستیم و اگر بتوانیم معضل بورس بازی زمین را مهار کنیم بخش عمده ای از مشکلات مسکن حد اقل در مشهد مرتفع میگردد.
به عنوان مثال اراضی که در تملک آستان قدس قرار دارد و موقوفه است در مشهد طریق رقابتی به متقاضیان خرید زمین واگذار می گردد .
در عوض اینکه آستان قدس آنرا از طریق مزایده حضوری با بالاترین قیمت به فروش برساند ،دو لت می تواند خود این اراضی را اجاره ودر اختیار سازندگان مسکن قرار دهد و تحت ضوابطی که تعیین می کند به تولید مسکن اختصاص یابد.
از این طریق می توان مانع بورس بازی زمین در مشهد شده وبه طور حتم سودجویان دیگر نمی‌توانند از این قضیه سوء استفاده کنند .وقتی ما قیمت زمین را که تاثیر عمده در افزایش بهای تمام شده مسکن دارد از طریق رقابتی بالا می‌بریم ،این افزایش بر روی بهای تمام شده ساخت و ساز تاثیر عمده مستقیم دارد وطبیعی است که قشر جوان کشورنتوانند برای خود مسکن مناسبی تهیه کرده و تهیه مسکن برای آنها یک کابوس تلخ باشد.
علی رسولی ادامه داد: با این شرایطی و روش اقتصادی که دولت در پیش دارد ، نتیجه مطلوبی از سرمایه‌گذاری در مسکن عاید نشده ودر ادوار مختلف می‌بینیم در دوره های سه یا ۴ساله قیمت مسکن جهش عظیمی پیدا می کند، جهش‌های قیمت مسکن به مراتب بیشتر از رشد اقتصادی و رفاه ودر آمد مردم است .به همین دلیل همیشه ما در زمینه تامین مسکن برای جوانان چند گام عقب هستیم .
اگر یک جوان در دهه ۸۰ می‌توانست پس از ۱۰سال فعالیت یک آپارتمان کوچک برای خودش تهیه کند ، الان باید ۶۰ سال فعالیت کرده هزینه هم نکند تا بتواند همان آپارتمان ۲۰سال پیش را بخرد چون سقوط اقتصادی وتورم نا متوازن در جامعه باعث گردیده توانایی خود را برای خرید مسکن از دست داده و خانه دارشدن برای آنها بصورت یک رویای شیرین تبدیل شود .
وی در پاسخ وجود معضل خانه‌های خالی در خراسان رضوی هم یادآور شد :امروزه کسی خانه‌اش را بدون دلیل و به منظور احتکار مسکن خالی نگه نمی‌دارد ، اگر هم کسی خالی نگه داشته صرفا ًبرای این است که بتواند در مقطع مناسبی آن را به فروش برساند .به طور کلی فکر من نمی‌کنم در مشهد معضلی تحت عنوان« خانه های خالی احتکار شده» وجود داشته باشد البته ممکن است تولید کنندگان مسکن ،تولیدات خودرا برای فروش در یک مقطع زمانی مناسب نگه دارند چون اگر بخواهند با کسی قرارداد اجاره منعقد نمایند ،به دلیل معضلات حقوقی احتمالی ناشی از قرارداد و تعهدات منبعث از ان ،قادر به انجام معامله نخواهند بودونمی توانند هر زمان که تمایل به فروش داشتند اقدام کنند.
به همین دلیل است که اگر موردی هم هست صرفا برای فروش و فراراز تله مسائل حقوقی است وگرنه هدف آنها احتکار وخالی نگه داشتن منازل نیست ،زیرا مالک تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود نداشته واز این احتکار منتفع نمی گردد.
اگر مالکی تمایل به فروش ندارد ترجیح می‌دهد املاک خودرا به اجاره واگذار کند .بنابراین با توجه به میزان سرمایه‌ای که صرف احداث بنا و تولید مسکن کرده وسود مدت زمانیکه این سرمایه صرف احداث بنا شده محاسبه واجاره‌بها را تعیین میکند و مترصد جهش قیمت مسکن در زمان مناسبی برای فروش است که این خود باعث افزایش اجاره بها میگردد. لذابه نظر من بحث خانه‌های خالی یک بحث انحرافی است که حکومت ناتوانی تامین مسکن برای جوانان را پشت این موضوع پنهان کرده است.
وی با اشاره به بحث اجاره‌بها و البته افزایش قیمت زمین اظهار کرد: با توجه به ارتباطاتی که با سایر استانها دارم موضوع وجود دغدغه‌ی تامین مسکن درمشهد با سایر شهرها تفاوتی نمی‌کند ، با توجه موقعیت هر شهرنسبت همه شهرها از منظر تامین اجاره بها و بهای خرید نسبت به ادوار نه چندان دور مثلا ۲۰سال پیش قیمت بالایی دارند.
به طور مثال در سال ۱۳۸۰ در منطقه‌ی احمدآباد مشهد ،آپارتمان با کیفیت مطلوب متری حدود ۵۰۰ الی ۶۰۰هرار تومان بود. ولی الان همان آپارتمان متری ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان مورد معامله قرار می‌گیرد واین با رشد اقتصادی و سطح رفاه زندگی و در امد مردم اصلا همخوانی ندارد.
موضوع وجود دغدغه‌ی تامین مسکن درمشهد با سایر شهرها تفاوتی نمی‌کند ، با توجه موقعیت هر شهرنسبت همه شهرها از منظر تامین اجاره بها و بهای خرید نسبت به ادوار نه چندان دور مثلا ۲۰سال پیش قیمت بالایی دارند
این مشکل تقریباً در تمام شهرها ی استان خراسان رضوی وجود دارد ،علت آن هم افزایش افشار گسیخته هزینه‌های ساخت که بخش عمده آن مر بوط به زمین وبخشی مر بوط به افزایش بی حساب و کتاب بهای مصالح و بخشی نیز مربوط به هزینه های صدور پروانه ساختمانی است . که بیشتر این هزینه ها توسط دولت قابلیت کنترل دارند.
این موضوع را با یک مثال توضیح داد :کارخانه‌ای که فولاد تولید میکند اعم از میلگرد، نبشی ،تیرآهن ،ورق و سایر محصولات فلزی را نظر بگیریم تولید کننده ۳۰ درصد از محصولات تولیدی خود را به نرخ مصوب به بازار عرضه و در مقطعی از سال با عدم تزریق کالا به بازار ،متولیان تولید مسکن را دچار بحران کرده و کالایی راکه باید با قیمت مصوب به بازار ارایه نماید به دلیل فقدان یک نظارت صحیح بر توزیع ۷۰ درصد دیگر را به دلیل کمبود در بازار وافزایش تقاضا به ۲تا سه برابر قیمت به بازار عرضه میکند که این حکایت ازعدم وجود نظارت دقیق دولت بر تولید و توزیع کالا دارد.
این‌ها این‌ها نمونه های کوچکی از رانت و سودجویی شرکت‌هایی است که اکثراًوابستگی هم دارند واز خدمات دولتی به نرخ مصوب دولت استفاده می کنند ولی کالای تولیدی خود را به نرخی که مورد نظر خودشان است به فروش می رسانند .
عملا بار ناشی از این سود جویی ورانت خواری که منجر به افزایش بهای مصالح و در نهایت قیمت تمام شده مسکن میگردد بر دوش مردم است .
از آن جایی که عدم وجود مکانیسم کنترل تولید وتوزیع مصالح یکی ازعوامل افزایش بهای تمام شده مسکن است ،نظارت دقیق دولت بر تولید و توزیع مصالح وپیشگیری از بورس بازی اقلام مهم ساخت وساز نظیر آهن وسیمان می تواند نقش موثری در کاهش هزینه تمام شده مسکن ایفا نماید.
رسولی که کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی خراسان رضوی هم هست خاطرنشان کرد :به جرات میتوان گفت ۷۰ درصد شکایاتی که در مراجع قضایی مطرح است ریشه‌ی ملکی دارد ،مثلاً ملکی مورد معامله قرار گرفته برای تحویل آن مشکلاتی به وجود آمده یا معامله صورت گرفته وروی مسئله‌ی قیمت زمان تحویل «به دلیل گذشته زمان »اختلاف حاصل گردیده و مسایلی نظیر این فراوان است .این موارد عمدتا به دلیل عدم وجود انسجام در تنظیم مبایعه نامه هاست . معاملاتی که از طریق تنظیم قولنامه وبدون تایید کارشناسان حقوقی در دفاتر املاک انجام می گیرد ،جنبه‌های حقوقی معامله به درستی رعایت نشده وموجب تشکیل پرونده‌های جدید در محاکم قضایی و افزایش ورودی شکایات به مراجع قضایی میگردد .
وی که کارمند بازنشسته‌ی اداره کل ثبت اسناد واملاک خراسان رضوی هم هست درادامه گفت: تصرفات غیرمجاز یا تجاوز به املاک مجاور مورد دیگری ست که با تشکیل کاداستر تا حدودی بهبود یافته ،ولی هنوزنواقصی در شیوه‌ی کار کاداستر وجود دارد که خودمزید برعلت تشکیل پرونده های قضایی شده ودلیل آن هم کمبود نیروی انسانی متخصص وازدحام متقاضیان سند تک برگ و عدم توجه مسولین بالادستی مربوطه به مشکلات ناشی از موارد فوق است .
که این خود یکی از دلایل افزایش پرونده‌های حقوقی در محاکم قضایی است که بخش عمده ای از بیت المال صرف رفع اشتباهات صورت گرفته و عدم توجه مسولین به منشاء این اختلافات می گردد .
انتهای پیام/