بحران مسکن و اقدامات دولت های جهانی / حرکت جهان به سمت ساخت خانه با بودجه دولت و اجاره مادام العمر

به گزارش خبرنگار اقتصاد 100،بازار مسکن طی سالهای اخیر تبدیل به چالشی شده است که نه تنها زندگی ایرانیان بلکه زندگی بسیاری از افراد در سایر نقاط جهان را نیز تحت الشعاع قرار داده است.  شاید روزگاری رسانه ها وقتی می خواستند درباره بازار مسکن صحبت کنند دائم از کمبود مسکن برای خرید و فروش یا در بحث اجاره نیز به بحث شکاف رو به رشد در مناطق مختلف اشاره می کردند. این در حالی است که از چند سال قبل، شرایطی تا حدود زیادی تغییر کرده است.

پس از رکود همه گیر در سال 2020، افزایش قیمت املاک و افزایش مالیات بر عایدی سرمایه، بسیاری از مالکان تصمیم گرفتند املاک خود را در سرتاسر جهان به صورت اجاره به افراد بدهند که همین عامل دائم به افزایش نرخ اجاره بها نیز تاثیر گذاشت و صاحبخانه توانستند ملک های بیشتری خریداری کنند و از آن طرف، رویا خرید خانه برای بسیاری از افراد تبدیل به کابوس شد.

ایران تا پیش از پروژه مسکن مهر بحران خانه نداشت

 امروز مسکن اجتماعی رو به کاهش است به این معنی که اکثر افرادی که اجاره می دهند به مالکان خصوصی متکی هستند و متاسفانه این مشکل چندین دهه است که در حال شکل گیری است اما هیچ برنامه موثری تا کنون برای کنترل آن اجرایی نشده است. برای مثال در کشور ما طرح هایی همچون مسکن مهر، مسکن ملی و... اجرا شدند اما بجای اینکه مشکل مسکن را حل کند، خود عاملی برای دامن زدن به رفع تبعیض ها و افزایش خانه های مازاد در کشور شد.

ایران دقیقا در شرایطی شروع انبوه سازی مسکن با نام مسکن مهر کرد که طبق آمار اصلا نیاز به ساخت مسکن در کشور وجود نداشت و انبوه سازی نه تنها بازار مسکن را متعادل نکرد و به کم توان های مالی کشور کمکی برای خانه دار شدن نکرد بلکه باعث گرانی منزل و بحران احتکار و انجماد ملکی شد.

طبق سرشماری سال‌ 95، تعداد واحدهای مسکونی خالی در سال های 90 تا 95 رشدی 5/ 55 درصدی داشته است. تعداد این واحدها در سال 90، یک میلیون و   663 هزار و در سال 95 به 2میلیون و 587هزار واحد افزایش یافته است. این در حالی است که واحدهای مسکونی با احتساب خانه‌های خالی در آن سال یک میلیون و 200 هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارها بوده که نشان‌دهنده سبقت عرضه مسکن از تقاضای آن است.

به عبارتی  ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار خانه که تنها ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار واحد آن دارای سکنه است؛ نتیجه می‌شود ۲.۵۸ میلیون خانه خالی که البته باید ۲.۱ میلیون مسکن نیمه‌خالی عمدتا به عنوان خانه‌های ویلایی دوم را هم به آن اضافه کرد که حداقل شش ماه سال بلااستفاده است.

چیزی که نهایتاً با آن مواجه می‌شویم ۴.۷ میلیون خانه مازاد و بیش از ۹۱ میلیارد دلار عدم بهره‌وری اقتصادی است و آمارهای روزآمد تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی نیز نشان می‌دهد که این نسبت همچنان در پایان سال 99 و شروع سال 1400 حفظ شده است.

امروز مسکن مهر و مسکن ملی بخش دیگری از واحدهای مسکونی خالی را به خود اختصاص می‌دهد. بنابر این خالی ماندن مسکن در بازارهای اصلی و کلان شهرها با توجه به افزایش شدید مازاد عرضه و واحدهای مسکونی خالی باعث می‌شود. فلذا ما باید در سیاستگذاری بخش مسکن بجای اینکه به خانه سازی و ساخت مسکن اولویت دهیم در وهله اول باید به تامین مسکن از طریق ایجاد بستر عرضه واحدهای مسکونی احتکار شده بپردازیم.

با جریان سمی احتکار خانه برخورد جدی نمی شود

همانطور که گفته شد و گزارش های متعددی به آن اشاره کرده اند تعداد واحدهای مسکونی کشور نسبت به تعداد خانوارها در حال حاضر 1/ 1 برابر است و این یعنی همین حالا موجودی مسکن کشور 10 درصد از تقاضای خانوارها بیشتر است، اما جریان سمی احتکار و انجماد ملکی با اهداف سوداگرانه اجازه عرضه این واحدها را به بازار نمی‌دهد.

کشورهای دیگر چه می کنند؟

حال به بررسی کشورهای مختلف می پردازیم که آنها برای بحران مسکن خود چه اقداماتی انجام داده اند.

آمریکا

دولت بایدن یک برنامه اقدام تامین مسکن را برای کاهش بار هزینه های مسکن در طول زمان، با افزایش عرضه مسکن با کیفیت در هر جامعه، منتشر می کند. طرح او شامل اقدامات قانونی و اداری است که به رفع کمبود عرضه مسکن در آمریکا در 5 سال آینده کمک می کند و با ایجاد و حفظ صدها هزار واحد مسکونی ارزان قیمت در سه سال آینده شروع می شود.

زمانی که با سایر سیاست‌ها برای کاهش هزینه‌های مسکن و اطمینان از مقرون به صرفه بودن، مانند کمک‌های اجاره و کمک‌های پیش‌پرداخت، همسو شود، کاهش این شکاف به معنای اجاره‌های مقرون ‌به ‌صرفه‌تر و مالکیت خانه قابل‌دستیابی‌تر برای آمریکایی‌ها در هر جامعه خواهد بود. این جامع ترین تلاش دولت آمریکا برای رفع بحران مسکن در تاریخ این کشور است.

این طرح به مستاجرانی که با هزینه های بالای اجاره دست و پنجه نرم می کنند، با تمرکز ویژه بر ساخت و حفظ مسکن اجاره ای برای خانواده های کم درآمد و متوسط ​​کمک می کند. سیاست‌های این طرح برای افزایش عرضه، عنصر مهمی برای رسیدن به مالکیت خانه برای آمریکایی‌هایی است که امروزه نمی‌توانند خانه‌ای مقرون به صرفه پیدا کنند، زیرا خانه‌های بسیار کمی برای فروش در جوامعشان وجود دارد و به کاهش فشارهای قیمتی در اقتصاد کمک می کند، زیرا هزینه مسکن حدود یک سوم سبد بازار را برای تورم تشکیل می دهد که توسط شاخص قیمت مصرف کننده اندازه گیری می شود.

 گفتنی است که طرح بایدن برای حل مشکل در شرایطی اتفاق افتاده است که برآوردها نشان می دهد 1.5 میلیون کمبود خانه در سراسر ایالات متحده وجود دارد. در صورتی که در کشور ما ایران این مسئله کاملا بر عکس بوده و با این حال بسیاری از خانواده ها با مشکل مسکن و گرانی آن روبرو هستند.

چین

بخش املاک یکی از جدی ترین منابع فشار نزولی بر اقتصاد چین است. پس از اینکه چندین توسعه‌دهنده بزرگ املاک در پرداخت اوراق قرضه خود در سال جاری و در سال 2021 سقوط کردند، این وضعیت بدتر نیز شده است. فروش آپارتمان های نوساز در پنج ماه اول سال 2022 نسبت به مدت مشابه سال قبل 35 درصد کاهش داشته است. البته این رقم در ماه بعد از آن 20 درصد کاهش داشته است. این در حالی است که قیمت مسکن در بیش از دو سوم از 70 شهر بزرگ و متوسط چین تحت نظارت اداره ملی آمار کاهش یافته است.

 مسئولان چین از خطرات این مشکلات آگاه هستند و حتی ژو گوانگ یائو، معاون سابق وزیر دارایی و اکنون مشاور شورای دولتی (کابینه چین) در یک پیام آنلاین گفته است: «جلوگیری از خطر فرود سخت در بخش املاک باید در اولویت‌های ما قرار داشته باشد و به آن توجه جدی شود».

 با این حال، مقامات چینی در میان بسیاری از راه‌هایی که می‌تواند برای قرار دادن بخش املاک در وضعیت سالم‌تری در نظر بگیرد، نوسازی مسکن اجتماعی با هدایت مالی بلندمدت از صندوق‌های بازنشستگی را یکی از مساعدترین راه‌ها دانسته است.

ابتکارات و پیشنهادات زیادی برای رسیدگی به رکود املاک و به طور خاص تر، اعتصاب وام مسکن در چین وجود دارد.

برای توسعه دهندگان شکست خورده، دولت راه حل افتخارآمیز ادغام و ادغام، با حمایت وام های بانکی را ترجیح می دهد. با این حال، پس از اینکه Evergrande، یکی از بزرگ‌ترین توسعه‌دهندگان، در سال گذشته با مشکل مواجه شد، تلاش‌ها در این راستا انجام نشد.

بر اساس گزارش های تایید نشده، چین یک صندوق املاک و مستغلات 300 میلیارد Rmb راه اندازی خواهد کرد تا به توسعه دهندگان املاک کمک کند تا بحران بدهی خود را حل کنند. بانک‌های محلی تشویق می‌شوند تا خود را از شر NPL خلاص کنند، شاید در انتظار موارد بیشتری در آینده باشند. در گذشته، شرکت‌های مدیریت دارایی محلی وسایل نقلیه انتخابی خواهند بود. بانک ها روبرو هستند

انگلیس

کشور انگلستان یکی دیگر از کشورهایی است که با بحران مسکن دست و پنجه نرم می کند و حتی طبق آمارهای منتشر شده در این کشور، ده میلیون نفر در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که استانداردهای اولیه را برآورده نمی‌کنند که خطری جدی برای سلامتی آن‌ها محسوب می‌شوند.

فقدان اقدام و بودجه مؤثر و پایدار دولت انگلیس تا حدی عامل ایجاد بحران در کیفیت خانه‌های انگلستان بوده است. در حالی که دولت نقش مهمی در حفاظت از موجودی مسکن کشور دارد، کاهش چشمگیر بودجه و عدم اقدام باعث فروپاشی خانه‌های انگلیس شده است.

البته دولت‌های اخیر سرمایه‌گذاری هنگفتی را برای کمک به توسعه مسکن جدید انجام داده‌اند که همین مسئله صدای کارشناسان در این کشور را درآورده است. این متخصصان معتقد هستند که دولت انگلیس موجودی مسکن موجود را تا حد زیادی نادیده گرفته است.

فدراسیون ملی مسکن پیشنهاد می‌کند روش‌های جدید ساخت‌وساز می‌تواند کمک کند، مانند ساخت خانه‌ها در کارخانه‌ها از موادی مانند قاب‌های چوبی، و سپس چیدن قطعات در محل، که تنها چند روز طول می‌کشد. این روش قبلاً توسط یکی از شرکای ما به نام یونایتد ولز اتخاذ شده است و امکان ساخت خانه های بهتر با هزینه کمتر را فراهم می کند. یک مطالعه توسط اداره حسابرسی ملی نشان می‌دهد که تغییر از آجر و ملات به روش‌های مدرن می‌تواند به همان تعداد کارگر در محل اجازه دهد تا چهار برابر خانه بسازد.

اما دولت انگلیس با وجود اینکه بسیاری به عملکرد او نقد دارند، چندی پیش برای حل بحران مسکن 8.6 میلیارد پوند بودجه برای خانه های مقرون به صرفه برای تقویت نردبان مسکن تخصیص داد تا نزدیک به 120000 خانه جدید به عنوان بخشی از بزرگترین سرمایه گذاری واحد در مسکن ارزان قیمت در یک دهه ساخته شود.

سرمایه‌گذاری‌ها از صدها هزار شغل پشتیبانی می‌کند و به بسیاری از خریدارانی که برای اولین بار برای اولین بار خرید می‌کنند، کمک می‌کند تا برای ارتقای سطح جوامع، مالکیت خانه کنند.

30000 خانه برای اجاره اجتماعی ساخته شده است که مسکن ایمن و مقرون به صرفه را برای کسانی که بیشتر به آن نیاز دارند.  از جمله کمک به بی خانمان ها فراهم می کند.

بخشی از بزرگترین سرمایه گذاری واحد در مسکن ارزان قیمت در یک دهه، بودجه برنامه خانه های مقرون به صرفه حدود 119,000 خانه شامل 57,000 برای مالکیت، 29,600 برای اجاره اجتماعی و 6,250 خانه روستایی مقرون به صرفه تحویل خواهد داد.

تزریق نقدینگی امروز می تواند تا 370000 شغل را در سراسر کشور برای سازندگان خانه، توسعه دهندگان SME و کسب و کارهای گسترده تری که از صنعت خانه سازی حمایت می کنند مانند برق و لوله کش پشتیبانی کند. انتظار می رود که این امر تا 26 میلیارد پوند دیگر سرمایه گذاری خصوصی و دولتی ایجاد کند.

اتحادیه اروپا

قرار است که در آستانه نشست وزیران که توسط ریاست فرانسه آغاز می شود، 27 وزیر مسکن اتحایه اروپا نیز در خصوص بحران مسکن جلسه ای خواهند داشت تا درباره افزایش سرمایه گذاری عمومی به نتیجه ای برسند.

اگر اتحادیه اروپا و همه دولت های ملی متعهد به افزایش حمایت از تامین مسکن مقرون به صرفه، اجتماعی، تعاونی و عمومی شوند، همه اینها می تواند متفاوت باشد. این یافته کلیدی برنامه اقدام شهری اتحادیه اروپا برای مسکن ارزان قیمت است.

Housing Europe، اتحادیه بین‌المللی مستاجران (IUT)، Eurocities، FEANTSA، Confrontations Europe و CEMR یک طرح 10 ماده‌ای را برای تامین بحث‌های وزیران تنظیم کرده‌اند.

طرح 10 نقطه ای

سرمایه گذاری بلند مدت در مسکن اجتماعی، تعاونی و عمومی

1. سرمایه گذاری گسترده اتحادیه اروپا و سطح ملی در مسکن مقرون به صرفه، اجتماعی، عمومی و تعاونی همراه با اقدامات نظارتی در سطح ملی برای کاهش انگیزه مالی مسکن (مانند ایجاد مکانیسم حمایتی برای تضمین ثبات اجاره و قیمت مناسب). این را می توان در سطح اتحادیه اروپا از طریق بررسی تأثیر چارچوب سیاست اتحادیه اروپا (شامل پیمان ثبات و رشد، ترم اروپایی، قوانین کمک های دولتی، طبقه بندی سبز و اجتماعی، ثبت شفافیت اتحادیه اروپا در معاملات املاک، قانون خدمات دیجیتال) فعال کرد. مقررات). این اجازه می دهد تا با واقعیت نگران کننده مسکن سازگار شود که بخش وسیعی از جمعیت کم درآمد تا متوسط را در بر می گیرد و همچنین به قدرت اختیاری کشورهای عضو در مورد مسکن احترام می گذارد. بازنگری قوانین کمک های دولتی اروپا باید در اولویت قرار گیرد.

2. افزایش اطلاعات بین کشورهای عضو، کمیسیون اروپا، بانک سرمایه گذاری اروپا، بانک توسعه شورای اروپا و واسطه های سطح ملی برای تسهیل دسترسی به منابع مالی و بودجه اختصاص داده شده به مسکن مقرون به صرفه، اجتماعی، عمومی و تعاونی. این را می توان با نظارت منظم مرتبط با نقاط کانونی مسکن و جلسات غیررسمی وزرای مسئول جلسات مسکن برای تبادل منظم پشتیبانی کرد.

3. کشورهای عضو باید بودجه مسکن و خدمات اجتماعی مرتبط (مانند صندوق های همبستگی برای مستاجران و/یا اقدامات حمایتی مالی هدفمند مانند کمک هزینه آب و هوا برای ساکنان) را برای ابتکارات رویکردهای پیشگیری و مسکن اول و یکپارچه افزایش دهند تا به مبارزه با بی خانمانی و بی خانمانی کمک کنند. اضافه بار هزینه مسکن در اروپا؛

انتقال عادلانه انرژی که شهروندی سبز را برای همه به واقعیت تبدیل می کند

4. شورا و پارلمان اروپا باید یک بسته مناسب برای 55 (EED و EPBD) را که واقعیت های محلی و منابع محلی منجر به انتقال عادلانه و فراگیر انرژی را در نظر می گیرد، تصویب کنند. ایجاد تعادل مناسب بین نوسازی ساختمان و اطمینان از مقرون به صرفه بودن مسکن ضروری است. اتحادیه اروپا و کشورهای عضو باید بودجه عمومی را برای اطمینان از مقرون به صرفه بودن هزینه‌های مسکن برای مستاجرین پس از بازسازی واحدهای مسکونی اجاره‌ای، در راستای برنامه اقدام مشارکت اتحادیه اروپا UA برای مسکن مقرون‌به‌صرفه، مستقر کنند.

5. کمیسیون اروپا برای ترویج رویکرد منطقه ای در نوسازی مسکن ارزان قیمت، اجتماعی، عمومی و تعاونی با تصمیم مشترک با ساکنان و در راستای طرح مسکن مقرون به صرفه. بودجه برای ایجاد مهارت و ظرفیت در اطراف مراکز شایستگی نوسازی اروپا باید افزایش یابد.

6. کمیسیون اروپا باید راه‌های نوآورانه را برای خرید نوسازی یا ساخت‌وساز جدید تحت چارچوب موجود اتحادیه اروپا، با در نظر گرفتن اصول دایره‌ای و سرمایه‌گذاری در ایجاد ظرفیت ذینفعان مرتبط، ترویج کند.

7. درآمد حاصل از سیستم تجارت انتشار گازهای گلخانه ای اتحادیه اروپا در کاهش و سازگاری آب و هوا سرمایه گذاری شود تا به سمت تقاضا و عرضه بخش مسکن هدایت شود تا از تحمل گروه های کم درآمد جلوگیری شود.

محله های نسل بعدی فراگیر و جذاب

8. باهاوس جدید اروپایی باید یک جریان کاری خاص در مورد بحران مقرون به صرفه بودن مسکن و طراحی مشترک برای ساکنان به منظور ایجاد و پیشرفت محله‌های قابل سکونت و ارتقای منفعت عمومی ایجاد کند.

9. کشورهای عضو و کمیسیون اروپا باید از نقشه برداری و بهبود خدمات برای ارتقای شمول فعال و رویکرد خدمات یکپارچه، جلوگیری از محرومیت مسکن، هزینه های بیش از حد مسکن و بی خانمانی (از جمله در پلتفرم اروپایی برای مبارزه با بی خانمانی) و ترویج گنجاندن اقشار آسیب پذیر حمایت کنند. گروه ها؛

10. کشورهای عضو و کمیسیون اروپا مطابق با اصل تابعیت باید از سهامداران و تصمیم گیرندگان محلی برای تسریع انتقال به سمت جامعه فرا کربنی و ارائه خدمات لازم برای ارائه مقرون به صرفه بودن و کیفیت بالای زندگی حمایت کنند. . .

امروز، ما خواستار فداکاری برای پایان دادن به سطوح غیرقابل قبول افزایش محرومیت مسکن، هزینه های اضافی مسکن و بی خانمانی هستیم تا دسترسی به مسکن مناسب و مقرون به صرفه برای همه به واقعیت تبدیل شود.