بورسان - آرمان علایی: مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود به بررسی شاخص‌های کلان اقتصادی و اجتماعی پرداخته است. طبق این گزارش طی سال‌های اخیر که با تلاطم بازارها از جمله بازار مسکن مواجه بوده‌ایم، سهم هزینه مسکن از کل سبد هزینه خانوارهای شهری از حدود ۳۳ درصد در سال ۹۶ به ۴۳ درصد در ۹۹ رسیده است. این اتفاق چندین پیامد داشته است که همگی نشان از کاهش رفاه خانوارهای ایرانی در پی تورم سنگین مسکن دارد. در این گزارش به کمبود زمین به عنوان یکی از عوامل رشد قیمت خانه و همچنین پیامدهای این جهش قیمت مسکن پرداخته شده است.
طبق داده‌های مرکز آمار، از سال ۹۵ تا بهار سال جاری متوسط قیمت مسکن در کل کشور از متر مربعی حدودا ۱.۵ میلیون تومان با جهش ۷.۷ برابری به ۱۱.۵ میلیون تومان در بهار ۱۴۰۰ رسیده است. در تهران هم مسکن تقریبا چنین جهشی داشته است و متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی در تهران طی بهار ۱۴۰۰ به حدود ۳۲.۵ میلیون تومان رسیده است.
نکته جالب توجه اما عقب‌ماندن اجاره از رشد مسکن است. طی این مدت اجاره‌بها در کشور به طور متوسط رشد ۲۶۰ درصدی داشته است و هزینه اجاره ماهانه یک متر مربع املاک مسکونی به علاوه سه درصد ودیعه به بیش از ۲۸ هزار تومان در بهار امسال رسیده است. در همین حال می‌توان خاطر نشان کرد که این عدد در تهران به متر مربعی ۸۳.۵ هزار تومان رسیده است.
این اختلاف بالا بین میزان رشد قیمت خرید مسکن و هزینه اجاره‌بها منجر شده تا نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/R) از عدد ۱۶ در سال ۹۵ به ۳۴ در بهار امسال برسد.
در حالی رشد قیمت مسکن از سال ۹۵ تا ۹۹ حدود ۶۷۰ درصد بوده و طی همین مدت اجاره‌بها هم ۲۶۰ درصد افزایش داشته است، متوسط هزینه خانوارهای شهری از سالی ۲۸.۵ میلیون تومان به ۶۲ میلیون تومان رسیده است که نشان می‌دهد تنها ۱۲۰ درصد رشد داشته است.
اختلاف بالا بین رشد درآمد و هزینه با رشد قیمت و اجاره مسکن منجر دو پیامد اصلی داشته است. پیامد اول آن کوچ خریداران مسکن به سمت خانه‌های کوچک‌تر و البته قدیمی‌ساز است. پیش‌تر در گزارشی با عنوان «رد پای فقر در بازار مسکن؛ تهرانی‌ها کدام خانه‌ها را بیشتر می‌خرند؟ » به بررسی تغییر ذائقه خریداران تهرانی در پی افزایش قیمت مسکن پرداختیم.
دومین پیامد اما رشد بالای سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها بوده است. به طوری که خانوارهای ایرانی در سال ۹۵ به طور متوسط کمتر از ۳۳ درصد هزینه‌های خود را به مسکن اختصاص می‌دادند. این عدد نزدیک به سقف حد استاندارد هزینه مسکن (۳۰ درصد) طبق تعریف‌های جهانی بود. اما عقب ماندن درآمدها از رشد هزینه مسکن منجر شده تا این عدد در سال گذشته به حدود ۴۳ درصد برسد. برخی بررسی‌ها گواه آن است که وضعیت در تهران از این هم وخیم‌تر است و خانواران تهرانی به طور متوسط بیش از ۶۰ درصد از هزینه‌های خود را به مسکن اختصاص داده‌اند.
به عبارتی دیگر ایرانیان در واکنش به افزایش شدید هزینه مسکن و در مواجهه با گسترش فقر مسکن، اقدام به کاهش هزینه‌های دیگر و اختصاص دادن بخش بیشتری از درآمدشان به مسکن کرده‌اند.
طبق گزارش مرکز آمار ایران، طی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ شاهد کاهش سهم هزینه‌های تفریح و آموزش از سبد خانوار بودیم. به طوری که در حالی طی سال ۹۹ هزینه تفریحات سهم ۲.۹ درصدی از سبد هزینه خانوارها داشت که این عدد در سال گذشته به ۱.۹ درصد کاهش یافت. همچنین سهم هزینه‌های آموزش هم از سبد هزینه‌کرد خانوار از ۲.۱ درصد در سال ۹۶ به ۱.۵ درصد در سال گذشته می‌رسد. این آمارها نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های تفریح و آموزش از کل هزینه خانوار طی تنها ۳ سال به ترتیب ۳۵ و ۳۰ درصد کاهش یافته است.
همچنین طبق گزارش مرکز آمار سهم خوراکی‌ها از سبد هزینه خانوارهای شهری ایرانی از ۲۳.۴ درصد در سال ۹۵ به حدود ۲۶ درصد در سال گذشته رسیده است. چنین چیزی در وهله اول این گونه به نظر می‌رسد که خانوارها در سال گذشته خوراکی بیشتری خریده‌اند. اما باید توجه کرد که در حالی رشد هزینه خانوار طی این مدت ۱۲۰ درصد بوده است که تورم خوراکی‌ها بیش از ۲۰۰ درصد بوده است. به عبارتی دیگر اگر خانوارها قصد داشتند همان سبد خوراکی سال ۹۵ را بخرند باید در سال ۹۹ حدود ۲۰.۵ میلیون تومان خرج خورد و خوراک می‌کردند. این در حالی است که سهم خوراکی‌ها از کل هزینه‌های خانوار شهری در سال گذشته حدود ۱۶.۱ میلیون تومان بوده است. چنین چیزی نشان می‌دهد که سفره واقعی مردم طی سال‌های ۹۵ تا ۹۹ بیش از ۲۰ درصد کوچک‌تر شده است.
پیش‌تر در گزارش‌هایی با عناوین «متهم اصلی بحران مسکن » و «چرا هزینه مسکن در ایران بیشتر از آلمان و فرانسه است؟ » به ریشه‌های اصلی بحران مسکن و افزایش قیمت خانه پرداخته شد. جایی که دیدیم به علت عدم ثبات قوانین و به بلوغ نرسیدن بازارهای دیگر به ویژه بازار سرمایه منجر شده تا ایرانیان میل بالایی به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داشته باشند.
اما نکته جالب توجه بررسی روند قیمت زمین طی سال‌های گذشته است. در حالی قیمت مسکن طی سال‌های ۹۵ تا بهار امسال نزدیک به ۸ برابر شده که قیمت زمین طی همین مدت بیش از ۱۱ برابر شده است. این رشد پرشتاب قیمت زمین منجر شده تا نسبت قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی به زمین از ۰.۷ در سال ۹۵ به بیش از عدد یک در بهار ۱۴۰۰ برسد.
به نظر می‌رسد دو عامل در رشد پرشتاب‌تر قیمت زمین نسبت به قیمت املاک مسکونی نقش داشته است. عامل اول این است که کمبود ملک مسکونی را می‌توان تا حدی با افزایش تراکم و به اصطلاح تراکم‌فروشی کاهش داد. اما برای زمین چنین چیزی وجود ندارد. دومین تفاوت را هم می‌توان این دانست که خانه مشمول اصطحلاک می‌شود در طول زمان ولی زمین این چنین نیست.
به این ترتیب به نظر می‌رسد در دورانی که به خاطر تلاطم اقتصادی افراد به دنبال سرمایه‌گذاری برای حفظ ارزش پولشان بوده‌اند، بازار مسکن جذاب‌تر از بقیه بازارها به نظر می‌رسیده است. حال به علت‌هایی که گفته شد، به نظر می‌رسد پول‌های بیشتری در این دوران روانه بازار زمین شده است و قیمت زمین را با افزایشی شدید تبدیل به عاملی مهم برای گرانی مضاعف املاک مسکونی هم کرده است.