بورسان - آرمان علایی: اوراق تسهیلات مسکن (تسه) طی روزهای گذشته با اقبال عجیب خریداران همراه شده است. به طوری که طی ۶ روز کاری اخیر این اوراق در بورس با صف خرید همراه بودند و قیمت هر ورقه تسه به بیش از ۱۱۰ هزار تومان رسیده است. این بالاترین نرخ تاریخی‌ها تسه‌ها محسوب می‌شود.
فردی که متقاضی دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن است باید ۸۰۰ ورقه خریداری کند که با این رشد عجیب اوراق تسهیلات مسکن هزینه‌ای بالغ بر ۹۰ میلیون تومان خواهد داشت. به این ترتیب نرخ بهره واقعی وام اوراق بانک مسکن به رقم کم‌سابقه ۲۴.۳ درصد رسیده است که بین وام‌های مختلف بانک‌ها نرخ پایینی محسوب نمی‌شود.
در همین رابطه امروز هم بانک مسکن اعلام کرد که به مناسبت هشتاد و سومین سال تاسیس خود، به مدت یک ماه هزینه دریافت وام نصف می‌شود. یعنی اگر پیش‌تر برای دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی به خرید ۸۰۰ ورقه تسه نیاز بود، طی یک ماه آتی می‌توان با خرید ۴۰۰ ورقه تسه این مبلغ وام را دریافت کرد.
حال سوال این است که چرا قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن چنین رشدی را تجربه کرده و به این سطوح کم‌سابقه رسیده است؟ تخفیف ۵۰ درصدی بانک مسکن برای خرید اوراق تسهیلات مسکن چه پیامدهایی دارد؟
به نظر می‌رسد یکی از عواملی که منجر به گرانی اوراق تسه شده است، افزایش تقاضا برای خرید مسکن است. این افزایش میل به خرید مسکن را هم از طریق افزایش تعداد معاملات مسکن در ماه گذشته و هم از طریق رکوردشکنی دوباره خرید املاک ایرانیان در ترکیه دید. به نظر می‌رسد با تلاطم دوباره قیمت دلار و افزایش انتظارات تورمی، دوباره میل به سرمایه‌گذاری در بازارها از جمله مسکن افزایش یافته است.
علاوه بر خرید اوراق از بازار، یکی از شیوه‌های دریافت تسه، سپرده‌گذاری در بانک مسکن است. حال بررسی‌های بورسان حاکی از افت دریافت اوراق به این شیوه است و تقاضا بیشتر به سمت خرید اوراق از بورس رفته است. چنین چیزی مزید بر علت برای افزایش بی‌سابقه قیمت تسه‌ها شده است.
در نهایت هم به نظر می‌رسد سومین علت این اتفاق افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام مسکن در اواخر شهریور ماه است. این اتفاق به واسطه افزایش جذابیت وام اوراق منجر به رشد جدی تقاضا برای دریافت این وام شده است. در همین خصوص حسین حیدری، رییس اداره کل نظارت و ارزیابی اعتباری بانک مسکن، در گفت‌وگو با بورسان علت اصلی افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن را همین افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام دانست. وی در پاسخ به سوال بورسان مبنی بر این که اگر این علت اصلی افزایش قیمت تسه‌ها است پس چرا با چنین تاخیری نسبت به زمان افزایش سقف وام شاهد افزایش اقبال به آن‌ها هستیم، گفت: «از هنگام اقدام برای تشکیل پرونده تا زمانی که متقاضی اوراق را بخرد حدود یک ماه فاصله زمانی وجود دارد. به همین دلیل افزایش تقاضا از اوایل آبان ماه شروع شده است و حالا هم اوج گرفته است.»
اما سوال این است که این اتفاق آیا واقعا منجر به کاهش هزینه دریافت وام می‌شود؟ به نظر می‌رسد با توجه به این که این طرح بعد از یک ماه پایان می‌یابد یا ادامه‌دار خواهد شد، دو احتمال مطرح است.
کوتاه مدت: در سناریو اول به نظر می‌رسد این طرح در واکنش به افزایش موقت تقاضای خرید تسه به واسطه رشد ۱۰۰ درصدی سقف وام مسکن باشد. چنین شرایطی به این معنی است که یک تقاضای جدید اما گذرا وارد بازار شده و به واسطه عدم افزایش عرضه اوراق، قیمت‌ها به شدت بالا رفته است. حال با اجرایی شدن این طرح طی یک ماه آتی تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت وام نصف می‌شود که به نوعی معنی افزایش عرضه (یا کاهش تقاضا) را می‌دهد. در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که قیمت تسه‌ها کاهش یابد.
بلند مدت: اما سناریو دوم این است که افزایش تقاضا موقتی نباشد و تقاضای دریافت وام به طور کل افزایش یافته باشد. چنین چیزی به این معنی است که با هر ورقه تسه به جای ۵۰۰ هزار تومان می‌توان یک میلیون تومان وام دریافت کرد. در این حالت به نظر می‌رسد سطح قیمت تسه‌ها باز هم افزایش داشته باشد و به طور کل هزینه نهایی دریافت وام تغییر چندانی نکند.
به نظر می‌رسد در صورت ادامه‌دار شدن طرح بانک مسکن، این اتفاق می‌تواند دو پیامد داشته باشد. پیامد چنین اتفاقی ممکن است کاهش جذابیت وام مسکن بانک مسکن و افزایش تقاضا برای وام‌های مسکن یا جعاله دیگر بانک‌ها باشد. زیرا در شرایط کنونی که قیمت اوراق تسه افزایش پیدا کرده نرخ بهره واقعی وام با اوراق بانک مسکن، مزیت رقابتی چندانی نسبت به تسهیلات دیگر بانک‌ها ندارد. در چنین شرایطی جذابیت وام خرید مسکن بانک مسکن تنها به طولانی‌مدت بودن بازپرداخت آن محدود می‌شود.